Kurz und einfach erklärt
Zeigen Sie Häuser oder Wohnungen auf Ihrer Website? Liegt ein Energieausweis vor, gehören Pflichtangaben in die Anzeige. Das gilt auch für die eigene Seite.
Der Ausweis zeigt, wie viel Energie ein Haus braucht. In die Anzeige gehören etwa die Art des Ausweises, der Wert und die Heizung. Fehlen Angaben, kann ein Bußgeld drohen.
Freitext vergisst leicht etwas. Besser sind feste Pflichtfelder. Dann stehen die Angaben in der Liste, auf der Seite und im PDF.
Ein Ausweis gilt nicht ohne Ende. Ein Datum im System kann vor dem Ablauf warnen.
Wir bauen diese Felder für Makler und Verwalter in die Seite ein.
Ein Objekt soll heute noch online. Die Fotos sind geschnitten, der Text steht, die Anschrift stimmt - und der Energieausweis liegt als PDF im Ordner, weil ihn gerade niemand aufmacht. Genau hier entsteht der Fehler, der später teuer wird: Sobald ein Energieausweis vorliegt, schreibt § 87 Absatz 1 GModG fünf Angaben vor, die in der Immobilienanzeige stehen müssen. Fehlen sie, ist das eine Ordnungswidrigkeit, und der Rahmen reicht bis zu einer Geldbuße von zehntausend Euro (§ 108 Absatz 2 GModG). Dieser Beitrag ist kein Rechtsratgeber, sondern eine Bauanleitung für die Objektverwaltung: wie die fünf Angaben zu Pflichtfeldern im Datensatz werden, wie ihre Ausgabe in Trefferliste, Detailseite und PDF-Exposé erzwungen wird und wie aus der Zehnjahresfrist eine Warnung wird, die sich von selbst meldet. Gedacht für Makler, Hausverwaltungen und Bauträger in Hildesheim, Sarstedt, Laatzen und Hameln, die ihre Objekte auf der eigenen Seite zeigen - der Rahmen dazu steht unter Webdesign für Immobilien.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Pflicht greift, sobald ein Energieausweis vorliegt und eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben wird. Die eigene Maklerseite ist ein solches Medium und kein geschützter Innenraum.
- Fünf Angaben nach § 87 Absatz 1 GModG gehören in jede Anzeige: Art des Ausweises, Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs, wesentliche Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden Baujahr und Energieeffizienzklasse.
- Freitext vergisst, ein Pflichtfeld nicht. Fünf getrennte Felder im Objektdatensatz und eine Sperre vor der Veröffentlichung lösen das Problem an der Wurzel - und liefern die Angaben gleich an Liste, Detailseite und PDF.
- Ein Energieausweis wird für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ausgestellt (§ 79 Absatz 3 GModG). Das Ausstellungsdatum als Datenfeld macht daraus eine Ablaufwarnung, lange bevor ein Objekt mit abgelaufenem Ausweis online steht.
- Fehlende Pflichtangaben sind eine Ordnungswidrigkeit (§ 108 Absatz 1 Nummer 21 GModG) mit einem Rahmen bis zu zehntausend Euro. Der Aufwand für die technische Absicherung liegt deutlich darunter.
Wann die Pflicht greift - und wen sie trifft
Die Vorschrift ist kürzer, als ihr Ruf vermuten lässt. § 87 Absatz 1 GModG knüpft an drei Bedingungen an, die gleichzeitig erfüllt sein müssen: Es geht um Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit; dafür wird eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben; und zu diesem Zeitpunkt liegt ein Energieausweis vor. Sind alle drei erfüllt, muss die Anzeige die Pflichtangaben tragen - nicht vier davon, nicht sinngemäß und nicht ausgelagert in ein verlinktes PDF, sondern in der Anzeige selbst.
Wen die Pflicht trifft, steht im selben Satz: den Verkäufer, den Vermieter, den Verpächter, den Leasinggeber oder den Immobilienmakler, sofern eine dieser Personen die Veröffentlichung der Anzeige verantwortet. Auf der eigenen Seite ist diese Frage schnell beantwortet, denn dort entscheidet niemand sonst, was erscheint. Ein Portal kann Pflichtfelder erzwingen, weil es sie eingebaut hat; die eigene Objektverwaltung tut das nur, wenn jemand sie so gebaut hat.
Der Ausdruck kommerzielle Medien wird dabei gern kleingeredet. Er umfasst jede Anzeige, die im geschäftlichen Verkehr geschaltet wird: die Objektseite des Betriebs, das Objektarchiv, die Vorschaukachel auf der Startseite und das Exposé, das ein Interessent herunterlädt. Wer seine Pflichtangaben nur im Portal pflegt und die eigene Seite als Schaufenster behandelt, hat sie ausgerechnet dort nicht, wo er die volle Kontrolle hätte. Wie weit Pflichtangaben auf einer Unternehmensseite sonst noch reichen, steht in Impressum 2026: Pflichtangaben nach DDG.
Ohne Ausweis keine Pflichtangaben - aber mit Vermerk
Die fünf Angaben als Datenfelder, nicht als Freitext
Der Unterschied zwischen einem vollständigen und einem lückenhaften Angebot ist selten Unwille, sondern fast immer Freitext. Wo die Objektbeschreibung ein großes Textfeld ist, wandern die Pflichtangaben ans Ende eines Absatzes, und beim nächsten Objekt fehlt eine davon, weil der Vorlagentext kopiert und nur halb angepasst wurde. Fünf getrennte Felder lösen das an der Wurzel: Ein leeres Pflichtfeld hält die Veröffentlichung an, ein vergessener Halbsatz nicht.
Art des Ausweises
Ein Auswahlfeld mit genau zwei Werten: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis. § 87 Absatz 1 GModG verlangt die Art ausdrücklich, und die beiden Fassungen sind nicht dasselbe - die eine rechnet das Gebäude durch, die andere wertet den erfassten Verbrauch aus. Als Auswahlfeld kann hier nichts Drittes entstehen und nichts leer bleiben.
Wert mit fester Einheit
Der im Ausweis genannte Wert des Endenergiebedarfs oder des Endenergieverbrauchs gehört in ein Zahlenfeld mit fest hinterlegter Einheit, nicht in einen Satz. Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr sind die Einheit, die der Ausweis nennt; sie gehört in die Ausgabe und nicht in die Hand desjenigen, der gerade tippt.
Träger, Baujahr, Klasse
Die wesentlichen Energieträger für die Heizung sind eine Mehrfachauswahl aus einer festen Liste, das im Ausweis genannte Baujahr ein vierstelliges Jahresfeld, die Energieeffizienzklasse ein Auswahlfeld. Die letzten beiden sind bei einem Wohngebäude Pflicht - bei einem Nichtwohngebäude entfallen sie, und genau das muss der Datensatz unterscheiden können.
Ein Nichtwohngebäude verlangt sogar mehr: Nach § 87 Absatz 2 GModG ist der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch dort sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen. Aus einem Wertfeld werden also zwei, sobald der Objekttyp auf Nichtwohngebäude steht. Wer das nicht im Datensatz abbildet, schreibt den zweiten Wert irgendwann in den Beschreibungstext - und dann steht er auf der Detailseite, aber nicht in der Trefferliste und nicht im Exposé.
Die Energieeffizienzklasse ist keine freie Einschätzung. Sie ergibt sich nach § 86 Absatz 2 GModG unmittelbar aus dem Endenergieverbrauch oder Endenergiebedarf; die Einteilung steht in Anlage 10 zum Gesetz und reicht von A+ bis H. Im Datensatz ist das ein Auswahlfeld mit neun Stufen, und die Auswahl lässt sich gegen den eingetragenen Wert prüfen: Wer 180 Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr einträgt und dazu Klasse B auswählt, bekommt einen Hinweis, bevor das Objekt sichtbar wird.
| Pflichtangabe nach § 87 Absatz 1 GModG | Feld im Objektdatensatz | Was als Freitext schiefgeht |
|---|---|---|
| Art des Energieausweises | Auswahl: Bedarf oder Verbrauch | Die Art fehlt ganz, weil nur ein Wert genannt wird |
| Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs | Zahl mit fest hinterlegter Einheit | Die Einheit fehlt oder wechselt von Objekt zu Objekt |
| Wesentliche Energieträger der Heizung | Mehrfachauswahl aus fester Liste | Umschreibungen wie „moderne Heizung" statt des Trägers |
| Baujahr laut Ausweis (Wohngebäude) | Jahresfeld, vierstellig | Das Baujahr des Gebäudes wird mit dem im Ausweis genannten verwechselt |
| Energieeffizienzklasse (Wohngebäude) | Auswahl von A+ bis H | Die Klasse wird geschätzt statt aus dem Ausweis abgelesen |
| Nichtwohngebäude: Wärme und Strom | Zwei getrennte Wertfelder | Der zweite Wert landet im Beschreibungstext |
Ein Feld je Angabe - und eine Sperre vor der Veröffentlichung
Die Ausgabe an jeder Stelle erzwingen
Ein sauber gefüllter Datensatz nützt wenig, wenn die Angaben nur auf der Detailseite erscheinen. Ein Objekt zeigt sich an mehreren Orten, und jeder davon ist eine Anzeige: die Trefferliste, die Kachel auf der Startseite, das Objektarchiv, die interne Suchergebnisseite, das PDF-Exposé und die Druckansicht. Fehlt eine Angabe an einem dieser Orte, ist die Pflicht dort nicht erfüllt - unabhängig davon, wie vollständig die Detailseite aussieht.
Technisch ist die Lösung unspektakulär und gerade deshalb haltbar: ein einziger Ausgabebaustein, der die fünf Angaben aus dem Datensatz rendert und überall dort eingebunden wird, wo ein Objekt erscheint. Kein zweiter Bauplatz, keine Kopie im Vorlagentext, keine Sonderlocke für die Startseite. Wer denselben Baustein an sechs Stellen einbindet, ändert ihn einmal, wenn sich etwas ändert - und übersieht dabei keine Stelle.
- Trefferliste und Filterergebnis: die Angaben in Kurzform unter jeder Kachel, nicht erst nach dem Klick.
- Detailseite: die vollständige Fassung mit Einheit, Ausweisart im Klartext und Ausstellungsdatum.
- PDF-Exposé: derselbe Baustein aus demselben Datensatz erzeugt, nie ein getrennt gepflegtes Dokument.
- Kachel auf der Startseite und im Objektarchiv: auch ein Teaser mit drei Zeilen ist eine Anzeige.
- Interne Suche und Vorschaulink: die Vorschau zeigt, was veröffentlicht würde, also auch die Pflichtangaben.
- Druckansicht und Versand per E-Mail: was den Betrieb verlässt, trägt dieselben Angaben wie die Seite.
Für die Lesbarkeit lohnt sich die Reihenfolge, die der Gesetzestext ohnehin vorgibt: Art, Wert, Energieträger, Baujahr, Klasse. Wer immer dieselbe Folge ausgibt, macht das Fehlen einer Angabe sichtbar, statt es zu verstecken. Und weil die Angaben strukturiert im Datensatz liegen, lassen sie sich im selben Zug als strukturierte Daten mitgeben, ohne dass jemand sie ein zweites Mal eintippt.
Solche Suchen ersetzen keinen Blick auf die fertige Seite, aber sie zeigen in Sekunden, wo ein Ausgabeort vergessen wurde. Danach folgt der Abgleich am echten Objekt: eine Veröffentlichung im Entwurfsmodus, ein Blick auf Trefferliste, Detailseite und Exposé und ein Vergleich der drei Ausgaben Zeile für Zeile. Was in allen dreien gleich dasteht, ist fertig; alles andere ist eine offene Stelle.
Aus zehn Jahren wird eine Ablaufwarnung
Ein Energieausweis wird nach § 79 Absatz 3 GModG für eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren ausgestellt. Zehn Jahre sind lang genug, dass sich niemand von selbst daran erinnert, und kurz genug, dass es in einem Bestand von dreißig Objekten regelmäßig eines trifft. Das Ausstellungsdatum gehört deshalb als eigenes Datumsfeld in den Datensatz und nicht als Nebensatz in die Beschreibung, denn nur aus einem Datumsfeld lässt sich eine Warnung rechnen.
- Das Ausstellungsdatum als Pflichtfeld erfassen, sobald der Ausweis am Objekt hinterlegt wird. Das Ablaufdatum rechnet das System daraus aus, statt es tippen zu lassen.
- Zwei Schwellen setzen: eine Vorwarnung sechs Monate vor Ablauf und eine harte Grenze am Ablauftag. Die erste erscheint in der Objektübersicht, die zweite sperrt die Veröffentlichung.
- Die Warnung dorthin bringen, wo gearbeitet wird - als Spalte in der Objektliste und als Hinweis im Objekt selbst, nicht als Mail, die im Postfach untergeht.
- Abgelaufene Ausweise nicht stillschweigend ausblenden. Ein Objekt, das online bleiben soll, braucht einen neuen Ausweis; ein Objekt, das offline geht, braucht einen Vermerk, warum.
- Den Stichtag in die laufende Wartung aufnehmen: einmal im Quartal ein Bericht über alle Objekte, deren Ausweis im kommenden Jahr abläuft.
Zehn Jahre sind die Obergrenze, nicht die Zusage
Die Frist hat einen zweiten, praktischen Nutzen: Sie ist der natürliche Anlass, den Objektbestand einmal ganz durchzusehen. Wer die Vorwarnung ein halbes Jahr vorher bekommt, kann den neuen Ausweis in Ruhe beauftragen, statt ein Objekt kurzfristig vom Netz zu nehmen. Für einen laufenden Bestand ist das derselbe Gedanke wie bei der Website-Wartung: Ein fester Takt schlägt jede Erinnerung im Kopf.
Sonderfälle, die den Datensatz formen
Drei Fälle tauchen in fast jedem gewachsenen Bestand auf, und alle drei sind eine Frage der Datenmodellierung, nicht der Formulierung. Wer sie beim Aufbau der Felder mitdenkt, spart sich später eine Wanderung durch alle Objekte.
Die alten Ausweise zuerst. Für Energieausweise, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, gilt § 87 nach § 112 Absatz 3 GModG mit besonderen Maßgaben: Der anzugebende Wert wird dort je nach Ausweisart und Gebäudetyp anders bestimmt, und bei Wohngebäuden, bei denen noch keine Energieeffizienzklasse angegeben ist, darf diese freiwillig angegeben werden. Im Datensatz genügt dafür das Ausstellungsdatum plus eine daraus abgeleitete Kennzeichnung; die Ausgabe entscheidet dann, welches Feld sie zeigt und welches sie verlangt.
Der zweite Fall ist der Energieverbrauchsausweis. Ihm liegen nach § 82 Absatz 4 GModG mindestens die Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von 36 Monaten zugrunde. An den fünf Pflichtangaben ändert das nichts, am Gespräch mit dem Interessenten aber viel: Ein Verbrauchswert beschreibt auch das Verhalten der bisherigen Bewohner, ein Bedarfswert rechnet das Gebäude. Wer die Ausweisart sauber im Datensatz führt, kann diesen Unterschied auf der Detailseite in einem Satz erklären, statt ihn am Telefon zu wiederholen.
Der dritte Fall betrifft nicht die Anzeige, sondern das, was danach kommt: Nach § 80 Absatz 4 GModG hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie vorzulegen. Das ist keine Aufgabe der Website - aber die Website kann die Ausweisdatei am Objekt führen, damit beim Termin niemand sucht. Ein Sonderfall am Rand betrifft Verwaltungen: Für ein Gebäude mit mehr als 250 Quadratmetern Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr aus behördlicher Nutzung verlangt § 80 Absatz 6 GModG einen Energieausweis und dessen Aushang.
| Fall | Was im Datensatz dazukommt | Was sich an der Ausgabe ändert |
|---|---|---|
| Nichtwohngebäude | Zweites Wertfeld für Strom | Wärme und Strom getrennt ausweisen, § 87 Absatz 2 GModG |
| Ausweis aus den Jahren 2007 bis 2014 | Kennzeichnung aus dem Ausstellungsdatum | Wertherkunft nach § 112 Absatz 3 GModG, Klasse freiwillig |
| Energieverbrauchsausweis | Ausweisart als Auswahlfeld | Hinweis auf die Datenbasis von 36 Monaten |
| Kleines Gebäude | Vermerk „nicht erforderlich" mit Grund | Pflichtblock entfällt, die Begründung bleibt intern |
| Abgelaufener Ausweis | Ablaufdatum aus dem Ausstellungsdatum | Veröffentlichung gesperrt, Warnung in der Übersicht |
| Besichtigungstermin | Ausweisdatei am Objekt hinterlegt | Kein Ausgabeort auf der Seite, aber ein Griff im Termin |
Was eine fehlende Angabe kosten kann
Der Durchgang durch den Bestand
Bei einer bestehenden Seite entscheidet die Reihenfolge, sonst korrigiert man Ausgaben, die auf lückenhaften Daten sitzen. Zuerst die Felder anlegen, dann die vorhandenen Objekte einlesen und die Lücken sichtbar machen, dann die Ausgabe umstellen - und erst danach die Sperre scharf schalten. Wer umgekehrt anfängt, sperrt den halben Bestand aus und schaltet die Prüfung nach zwei Tagen entnervt wieder ab.
{
"id": "hi-2026-014",
"objektart": "wohngebaeude",
"energieausweis": {
"liegt_vor": true,
"art": "verbrauchsausweis",
"endenergie": 148.0,
"einheit": "kWh/(m2 a)",
"energietraeger": ["erdgas", "fernwaerme"],
"baujahr_laut_ausweis": 1994,
"effizienzklasse": "E",
"ausgestellt_am": "2019-04-02",
"gueltig_bis": "2029-04-01"
}
}Das Feld gueltig_bis steht hier nur zur Anschauung: Berechnet wird es aus dem Ausstellungsdatum, damit kein zweiter Wert gepflegt werden muss, der später auseinanderlaufen kann. Alles andere ist bewusst flach gehalten. Je weniger verschachtelt der Datensatz ist, desto einfacher lässt er sich in Trefferliste, Detailseite und Exposé ausgeben - und desto leichter fällt ein späterer Umzug in ein anderes System.
- Felder anlegen und die Objektart als Weiche setzen, damit ein Nichtwohngebäude zwei Wertfelder bekommt.
- Bestand einlesen und eine Liste der Lücken erzeugen: ein Objekt je Zeile, ein Feld je Spalte.
- Die Lücken aus den vorliegenden Ausweisen füllen, nicht aus dem Gedächtnis. Was fehlt, bleibt leer und wird angefordert.
- Den Ausgabebaustein bauen und an allen Orten einbinden, an denen ein Objekt erscheint.
- Die Vorschau gegen die veröffentlichte Fassung halten - was die Vorschau zeigt, muss auch live stehen.
- Erst zum Schluss die Sperre scharf schalten und mit einem bewusst unvollständigen Testobjekt gegenprüfen.
Der letzte Punkt ist der wichtigste und wird am häufigsten ausgelassen. Eine Sperre, die noch nie einen Fehler gesehen hat, ist eine Vermutung mit Zeitstempel. Ein Testobjekt ohne Energieträger, das sich trotzdem veröffentlichen lässt, beantwortet die Frage in dreißig Sekunden - und zwar bevor sie jemand von außen stellt.
Zwei Nachbarthemen gehören in denselben Durchgang, weil sie an denselben Objektdaten hängen: die Rechtelage der Objektfotos, beschrieben in Bildrechte auf der Website, und die Frage, wie offen ein Angebot mit Zahlen umgeht - dazu steht mehr in Preise auf der Website zeigen. Wer ohnehin jedes Objekt einmal anfasst, erledigt beides in einem Zug.
Wer auf der Objektseite zusätzlich mit Stimmen zufriedener Verkäufer oder mit Siegeln arbeitet, prüft am besten im selben Durchgang die Nachweispflichten dafür: Kundenstimmen auf der Website und Meistertitel und Siegel beschreiben, was dabei belegt sein muss und was besser entfällt.
Objektseiten sind bildlastig, deshalb lohnt der Blick auf die Ladezeit im selben Zug: Ein Pflichtangabenblock kostet nichts, ein ungeprüfter Bildersatz schon - was dabei zählt, steht in Core Web Vitals 2026. Dass die Angaben auch mit Tastatur und Vorlesesoftware erreichbar sind, ist kein Zusatz, sondern Teil der Barrierefreiheit: Eine Tabelle mit ausgezeichneten Kopfzeilen erledigt den größten Teil davon.
Für Betriebe im Umland zahlt sich der Aufwand doppelt aus. Ein Objektangebot, das vollständig und strukturiert auf der eigenen Seite steht, lässt sich in der lokalen Suche besser einordnen als eines, das nur im Portal vollständig ist. Wie das für einen Standort zwischen Hildesheim und Hannover aussieht, zeigt die Seite zur Internetagentur in Sarstedt.
Eine Pflichtangabe, die von der Sorgfalt eines Einzelnen abhängt, ist keine Pflichtangabe, sondern eine Hoffnung. Ein Pflichtfeld ist der ganze Unterschied.
Quellen und Rechtsgrundlagen
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